פסק-דין בתיק ת"א 1707-08

בפני תביעה במסגרתה עותרים התובעים כי בית המשפט יורה לנתבעים לפצותם בגין הפרתו היסודית של הסכם מכר מקרקעין אשר נחתם בין הצדדים.

לטענת התובעים, נחתם בין הצדדים ביום 27.6.2004 הסכם מכר מקרקעין (להלן: "הסכם המכר") המתייחס לדירה בקומה העליונה בבית ברחוב שער ציון מס' 26 בחולון  (להלן: "הדירה").

בכתב התביעה נטען כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי וחובת תום הלב בעת ניהול המשא ומתן, שעה שלא גילו לתובעים דבר קיומם של נזקי רטיבות מהותיים הקיימים בדירה. עוד נטען בכתב התביעה כי הנתבעים הוסיפו וטשטשו, במתכוון, את נזקי הרטיבות, על מנת למנוע מן התובעים לגלותם והכל מתוך מטרה למכור את הדירה לרוכשים תמימים במחיר גבוה ממחירה הראלי.

לשיטת התובעים, היה בדרך התנהלותם של הנתבעים, קודם לחתימת ההסכם ולאחריו, כדי הפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה את התובעים במלוא הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם, כמו גם בפיצוי בגין הנזקים הממשיים אשר נגרמו לתובעים.

לטענת הנתבעים, לא היו נזקי רטיבות בדירה קודם מכירתה, או לכל הפחות לא היו ידועים לנתבעים נזקים אלו. בכתב ההגנה נטען כי התובעים ביצעו, קודם רכישת הדירה, את כל הבדיקות אותן ביקשו לבצע לרבות באמצעות בעלי מקצוע ובאופן קפדני. העובדה כי גם בדיקות אלו לא העלו דבר מלמדת שאין ממש בתביעת התובעים.

הנתבעים הוסיפו וטענו במסגרת כתב ההגנה כי לאחר קבלת החזקה בדירה, ביצעו התובעים שיפוצים שונים בדרך אשר יש בה ממילא כדי לנתק כל קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים לבין תקופת אחזקתם של הנתבעים בדירה.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירי הצדדים על נספחיהם, כמו גם בחקירות העדים ובסיכומי באי כוחם, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. טעמיי להלן.

לצורך הכרעתי בתיק זה נדרשתי למספר שאלות מהותיות כדלהלן :

א. המצגים אשר ניתנו, ככל שניתנו בשלב המשא ומתן והשלכתם על התחייבויות הצדדים.

ב. תוכנו ומשמעות הוראותיו של הסכם המכר.

ג. בחינת ראיות כל הצדדים לעניין ידיעתם של הנתבעים דבר קיומה של הרטיבות.

ד. הנזק: מהות, היקף והוכחה.

המצגים קודם חתימתו של הסכם המכר

סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"), מקימים יחדיו חובה, לכל מתקשר בהסכם, לפעול בתום לב, הן בשלב המשא ומתן והן בשלב מילוי התחייבויותיו של כל צד לאחר החתימה על ההסכם בפועל.

חובת הגילוי מצטרפת אף היא ומשתלבת בחובת תום הלב, כאשר הגם שאין חובה לגילוי כל פרט ופרט הידוע למי מבעלי הדין, הרי שלא יכול להיות ספק כי נתון מהותי, כגון קיומה של רטיבות,  אשר יכול ותשפיע על החלטתו של רוכש דירה אם לרכוש את הדירה אם לאו (ובאיזה מחיר), ראוי לגלותו כבר בשלב המשא ומתן, אלא אם קבעו הצדדים ביניהם במפורש אחרת במסגרת התקשרותם החוזית.

במאמרה של פרופ' ג. שלו פגמים בכירתת חוזה, פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקר חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"א 80, נאמר בין היתר כי צד לחוזה אשר אינו מגלה לצד השני פרט מסוים על סמך הנחה סבירה שהצד השני יכול לגלותה בכוחות עצמו, אינו נחשב כמי שמטעה אותו.

עם זאת, בית המשפט העליון קבע לא אחת כי קיימות נסיבות שבהן חלה חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי, במיוחד כאשר קיים פער עובדתי ומשפטי מהותי במידע וביחס למה שהינו "בר השגה" בהיבט זה.

(בעניין זה ראה לדוגמא ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נד קסטרו פ"ד לז(4) 673 וכן ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב-הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ פ"ד מ(4) 533 ).

בתיק זה שלפני מתוך עדויות הצדדים עולה כי הנתבעים לא הציגו בפני התובעים כל מצג על פיו קיימת בעיית רטיבות בדירה קודם רכישתה. לשיטת הנתבעים, מצג זה לא הוצג שכן לא היו מודעים כלל לקיומה של בעיית רטיבות.